총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR), 담보인정비율(LTV), 부채비율,/경제를 알면 세상이 보인다./경제·금융 용어 제대로 알고 공부합시다.(8)

티끌모아 태산, 종잣돈을 모은다.

  1. 총부채상환비율(DTI)   

  주택담보대출 차주의 원리금 상환능력을 감안하여 주택담보대출 한도를 설정하기 위해 도입된 규제 비율이다. 「은행업 감독규정」에서는 동 비율을 "DTI = (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액) / 연소득 × 100" 방식으로 산정하도록 하고 있다. DTI(Debt to Income ratio) 규제는 담보인정비율 (LTV ) 규제 강화의 후속 조치로 2005년 8월에 도입되었으며, 이는 차주의 소득 수준과 관계없이 주택가격에 비례하여 주택담보대출 한도가 결정되는 LTV 규제의 문제점을 보완하고자 도입한 것이다. 특히 과도한 가계 부채의 증가 억제 및 주택자금 수요 축소 등을 위해 DTI 비율을 특정 수준 이내로 제한하기도 한다. 한편, DTI는  LTV와 함께 대표적인 거시건전성정책의 수단으로써 통화신용정책과 상호보완적인 관계를 가지고 있다. 예를 들어 저금리하에서 주택가격 상승세가 확대될 경우 DTI 및 LTV 규제를 강화하면 주택담보대출 한도가 축소되어 주택시장 과열을 억제하는 효과를 기대할 수 있다.

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  2. 총부채원리금상환비율(DSR)  

  차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로서, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간 소득으로 나누어 산출된다. 대출에는 마이너스 통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함된다. 한편 유사한 개념인 총부채상환비율(DTI)과 비교할 때, DTI는 원리금상환액 중 주택담보대출 원금상환액만 포함하는 반면, DSR(Debt Service Ratio)은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함한다는 점에서 차이가 있다. 정부 및 감독 당국은 주택시장 안정화 및 가계부채 연착륙을 위해 2017년 중 LTV, DTI 규제를 강화한 데 이어, 2018년 하반기부터 차주의 부채상환 능력을 더욱 포괄적으로 판단할 수 있는 DSR을 금융기관의 여신심사과정에서 활용하도록 하는 방안을 발표하였다.

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  3. 담보인정비율(LTV)  

  자산의 담보 가치에 대한 대출 비율을 의미하며, 우리나라에서는 주택가격에 대하 대출 비율로 많이 알려져 있다. 예를 들어 아파트 감정가격이 5억 원이고 담보인정비율이 70%이면 금융기관으로부터 3억 5천만 원의 주택담보대출을 받을 수 있다. 「은행업 감독업무시행세칙」에서는 주택담보대출의 담보인정비율 산정방식을 다음과 같이 제시하고 있다. 담보인정비율 = (주택담보대출 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) / 담보가치 × 100. 여기서 담보가치는 ① 국세청 기준 시가 ② 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액 ③ 한국감정원의 층별·호별 격차율 지수로 산정한 가격 ④ KB부동산시세의 일반거래가격 중 금융기관 자율로 선택하여 적용한다. 당초 LTV(Loan to Value ratio) 규제는 은행권을 중심으로 내규에 반영하여 자율적으로 시행해 오다가 금융기관의 경영 안전성 유지, 주택가격 안정화 등을 위한 주택담보대출 규모의 관리 필요성이 제기되면서 감독규제 수단으로 도입되었다. 최근에는 가계부채 증가 억제 및 부동산경기 조절 등 거시건전성 정책 수단으로 활용되고 있으며, 금융기관별, 지역별로 세분화하여 차등 적용되고 있다. 한편, 금융기관은 담보인정비율(LTV)과 차주의 부채상환능력을 나타내는 종부채상환비율(DTI)을 함께 고려하여 대출 규모를 결정한다.

목표가 분명하면 욕심이 커진다.

  4. 부채비율  

  부채를 자기 자본으로 나눈 비율로 타인 자본(부채)과 자기 자본 간의 관계를 나타내는 대표적인 안전성 지표이다. 이 비율이 낮을수록 재무구조가 건전하다고 판단할 수 있다. 부채비율은 자기 자본비율과 역(逆)의 관계에 있어 자기 자본비율이 높을수록 부채비율은 낮아지게 된다. 타인자본은 차입금, 회사채, 매입채무, 미지급금, 부채성 충당금 등의 부채를 말하며 1년 이내에 지급기일이 도래하는 부채는 유동부채, 1년 이후에 지급기일이 도래하는 부채는 비유동부채이다. 경영자 입장에서는 단기채무 상환의 압박을 받지 않고 투자수익률이 이자율을 상회하는 한 타인자본을 계속 이용하는 것이 유리하다. 그러나 채권회수의 안전성을 중시하는 채권자는 부정적일 수 있는데 기업의 부채비율이 지나치게 높을 경우 추가로 부채를 조달하는 것이 어려울 뿐 아니라 과다한 이자 비용의 지급으로 수익성이 악화되어 지급불능 상태에 직면할 가능성이 높아지기 때문이다.